Umowa przedwstępna u notariusza
Co warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości?
Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zanim dojdzie do podpisania umowy sprzedaży, strony bardzo często zawierają umowę przedwstępną, np. umowę przedwstępną kupna mieszkania, domu lub działki. Jej forma ma duże znaczenie, bo od niej zależy, jakie roszczenia przysługują stronom, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Poniżej wyjaśniamy, czym różni się zwykła umowa przedwstępna od umowy przedwstępnej notarialnej, co powinna zawierać, czym jest zadatek, ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza i co sprawdzić przed jej podpisaniem.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną, na przykład umowy sprzedaży nieruchomości (art. 389 Kodeksu cywilnego). Zawiera się ją najczęściej wtedy, gdy strony są zdecydowane na transakcję, ale nie mogą jeszcze podpisać umowy końcowej.
Do najczęstszych powodów należą:
- oczekiwanie na decyzję kredytową,
- konieczność zgromadzenia dokumentów potrzebnych do sprzedaży,
- potrzeba uregulowania stanu prawnego nieruchomości,
- oczekiwanie na podział geodezyjny lub uzyskanie wymaganych zgód (to często sytuacja przy umowie przedwstępnej sprzedaży działki).
Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
Tak. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może żądać odszkodowania, a gdy umowę zawarto w formie aktu notarialnego, także dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 KC). To, jak silnie umowa wiąże strony, zależy więc od jej formy.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 § 1 KC umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości są to w szczególności strony, dokładne oznaczenie nieruchomości oraz cena. Oprócz elementów koniecznych warto uwzględnić postanowienia, które zwiększają bezpieczeństwo transakcji:
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- termin i sposób zapłaty ceny,
- zadatek lub zaliczkę,
- oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości,
- warunki odstąpienia od umowy i ewentualne kary umowne,
- zobowiązanie sprzedającego do usunięcia wad lub obciążeń przed zawarciem umowy końcowej,
- postanowienia dotyczące finansowania zakupu kredytem hipotecznym (np. termin na uzyskanie kredytu i zasady zwrotu zadatku, jeśli bank odmówi finansowania).
- W wielu sprawach pojawiają się też kwestie szczególne, które wymagają odrębnej analizy. Należą do nich między innymi ustrój majątkowy małżeński i zgoda małżonka na sprzedaż (art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), prawa pierwokupu oraz ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi.
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?
Przepisy nie wymagają, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna bez notariusza, zawarta w zwykłej formie pisemnej, również jest ważna. Różnica w skutkach między umową zwykła a notarialną jest jednak istotna.
Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, stronie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, którego może dochodzić przed sądem. Mówi się wtedy o tzw. skutku silniejszym; prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie wolu strony, która uchyla się od podpisania umowy.
W przypadku kiedy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta wyłącznie w formie pisemnej, możliwe jest co do zasady jedynie dochodzenie odszkodowania (tzw. skutek słabszy). Odszkodowanie obejmuje szkodę, którą strona poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej, np. wydatki na przygotowanie transakcji.
Dodatkową korzyścią aktu notarialnego jest także udział notariusza, który czuwa nad zgodnością dokumentu z obowiązującymi przepisami oraz pomaga odpowiednio zabezpieczyć interesy obu stron, także poprzez prawidłową redakcję zapisów umowy.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje więc stronom trzy korzyści: możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej oraz pewność, że treść umowy została przygotowana zgodnie z przepisami i stanem prawnym nieruchomości.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego można ujawnić w dziale III księgi wieczystej (art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wpis następuje na wniosek, na podstawie dokumentu zawierającego odpowiednią zgodę zbywcy, a w praktyce zawiera się ją w akcie notarialnym. Główna korzyść z wpisu to skutek wobec osób trzecich. Chroni on kupującego, jeśli sprzedający przed zawarciem umowy końcowej chciałby zbyć lub obciążyć nieruchomość na rzecz innej osoby.
Zadatek a zaliczka w umowie przedwstępnej. Jaka jest różnica?
W praktyce bardzo często pojawia się pytanie o różnicę między zadatkiem a zaliczką. Choć pojęcia te bywają używane zamiennie, wywołują zupełnie inne skutki prawne.
Zaliczka stanowi część ceny sprzedaży. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku, co do zasady podlega zwrotowi kupującemu.
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeżeli do zawarcia umowy końcowej nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek. Natomiast gdy za niewykonanie umowy odpowiada sprzedający, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Ile wynosi zadatek w umowie przedwstępnej? Przepisy nie określają jego wysokości, więc strony ustalają ją samodzielnie. W praktyce przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z zadatkiem jest to najczęściej około 10% ceny. Różnice między zadatkiem a zaliczką zebraliśmy w tabeli.
Zaliczka | Zadatek | |
Charakter | Część ceny | Część ceny pełniąca dodatkowo |
Wykonanie umowy | Zalicza się na | Zalicza się na poczet ceny |
Niewykonanie umowy z przyczyn, | Co do zasady | Sprzedający może odstąpić |
Niewykonanie umowy z przyczyn, | Co do zasady | Kupujący może odstąpić |
Niewykonanie umowy z przyczyn, | Co do zasady | Podlega zwrotowi w pojedynczej |
Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować, co będzie korzystniejsze w danej sytuacji: zadatek czy zaliczka.
Depozyt notarialny, czyli bezpieczna zapłata zadatku i ceny
Część kupujących obawia się przekazania dużej kwoty, zanim dojdzie do zawarcia umowy końcowej. Rozwiązaniem może być depozyt notarialny. Pieniądze trafiają wtedy na rachunek depozytowy notariusza, a sprzedający otrzymuje je dopiero po spełnieniu warunków określonych w protokole przyjęcia depozytu, np. po podpisaniu umowy sprzedaży albo wydania lokalu. Koszt depozytu notarialnego zależy od przyjętej kwoty i również wynika z przepisów o taksie notarialnej.
Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza?
Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i okoliczności sprawy. Najczęściej umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania potrzebne są:
- dane z dokumentów tożsamości stron,
- dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez sprzedającego,
- numer księgi wieczystej,
- informacje o ustroju majątkowym małżeńskim stron,
- pełnomocnictwa, o ile były udzielane,
- zaświadczenie wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych pod adresem nieruchomości.
Przed planowanym terminem podpisania aktu zalecamy kontakt z Kancelarią w celu ustalenia pełnej listy dokumentów dla konkretnej transakcji.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
Zanim strony podpiszą umowę, kupujący powinien sprawdzić stan prawny nieruchomości. Podstawą jest księga wieczysta, którą można bezpłatnie przejrzeć w systemie Elektronicznych Ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać jej numer.
Jak sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem mieszkania? Warto zwrócić uwagę przede wszystkim na:
- dział II, czyli kto jest właścicielem i czy jest nim sprzedający,
- dział III, w którym ujawnia się m.in. służebności, prawa i roszczenia osób trzecich,
- dział IV, w którym wpisuje się hipoteki,
- wzmianki o złożonych, ale jeszcze nierozpatrzonych wnioskach o wpis.
Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, umowa przedwstępna powinna określać, kiedy i w jaki sposób hipoteka zostanie spłacona, np. z części ceny przekazanej bezpośrednio do banku sprzedającego. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego warto też poprosić o wymienione wyżej zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i braku osób zameldowanych.
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
Koszt umowy przedwstępnej u notariusza zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu nie może przekroczyć maksymalnych stawek taksy notarialnej określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Taksa notarialna za umowę przedwstępną wynosi przy tym maksymalnie połowę stawki przewidzianej dla umowy sprzedaży. Dodatkowo mogą wystąpić opłaty sądowe za wpis roszczenia w księdze wieczystej. Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza? Decydują o tym strony. Najczęściej koszty ponosi kupujący, ale można je też podzielić inaczej. Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią w celu ustalenia całościowych kosztów planowanej umowy.
Rola notariusza przy umowie przedwstępnej
Notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem interesów stron czynności oraz wyjaśnić im treść i skutki prawne dokonywanej czynności. Działa przy tym bezstronnie wobec wszystkich uczestników czynności. W praktyce oznacza to, że przed podpisaniem aktu strony poznają skutki poszczególnych postanowień, w tym zadatku, terminów i wpisu w księdze wieczystej.
Najczęstsze pytania (FAQ)
Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi być aktem notarialnym?
Nie, ale tylko akt notarialny pozwala co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem i ujawnić roszczenie w księdze wieczystej.
Co grozi za zerwanie umowy przedwstępnej?
Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej, potocznie nazywana zerwaniem umowy przedwstępnej, może mieć różne skutki. Zależą one od treści umowy przedwstępnej i jej formy. Skutkiem może być obowiązek zapłaty odszkodowania, utrata zadatku lub obowiązek zwrotu go w podwójnej wysokości, a w przypadku aktu notarialnego także roszczenie o zawarcie umowy przed sądem.
Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej?
Tak, jeżeli umowa przewiduje prawo odstąpienia i określa termin, w którym można z niego skorzystać, albo gdy strony zastrzegły zadatek, a druga strona nie wykonuje umowy (art. 394 KC). W pozostałych przypadkach strona, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty odszkodowania.
Kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej?
Roszczenia z art. 390 KC przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Czym zadatek różni się od zaliczki?
Zaliczka jest częścią ceny i co do zasady podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Zadatek dodatkowo zabezpiecza wykonanie umowy i może być zatrzymany albo zwrócony w podwójnej wysokości, zależnie od tego, kto odpowiada za jej niewykonanie.
Czy do kredytu hipotecznego potrzebna jest umowa przedwstępna?
Tak, w praktyce banki z reguły wymagają jej przy wniosku o kredyt hipoteczny. Warto jednak uwzględnić w umowie termin na uzyskanie decyzji kredytowej oraz skutki jej odmowy.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa całej transakcji. Odpowiednio sporządzony dokument pozwala uniknąć wielu problemów i nieporozumień na dalszym etapie sprzedaży nieruchomości. Notariusz uczestnicząc na tym etapie nie tylko przygotowuje treść umowy zgodnie z przepisami prawa, ale również pomaga stronom zrozumieć skutki poszczególnych zapisów oraz wskazuje rozwiązania najlepiej zabezpieczające ich interesy. Jeżeli planują Państwo zakup lub sprzedaż nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią w celu przygotowania projektu umowy przedwstępnej.